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actualité économique

Quelle superficie de logements devrait être autorisée dans les quartiers d’affaires d’Oahu ?

Le conseil municipal envisage un projet de loi qui augmenterait le nombre de quartiers à usage mixte à Honolulu dans un contexte d’aggravation de la crise du logement.

Les propriétaires seraient autorisés à créer des appartements dans des zones commerciales telles que Kapahulu Street, Kaimuki et Kapolei, en vertu d’un projet de loi visant à modifier l’ordonnance sur l’aménagement du territoire d’Honolulu.

La proposition représente le dernier exemple de responsables orientant progressivement Honolulu vers des quartiers à usage plus mixte dans lesquels les résidences et les entreprises coexistent. Cela survient alors que la ville cherche de nouvelles façons de fournir des logements abordables aux résidents qui sont aux prises avec des loyers et des prix de l’immobilier exorbitants.

Esther Kiaaina, membre du Conseil, prévoit également d’aborder l’idée d’élargir la portée de la mesure pour inclure le centre d’Oahu, englobant Waipahu jusqu’à Wahiawa.

« Nous voulons identifier les opportunités de développement de logements que nous n’avons pas actuellement », a déclaré le chef de cabinet de Kiaaina, Jocelyn Doane. Mais elle a souligné la nécessité d’un équilibre « pour garantir que nous n’éliminons pas complètement tous les quartiers d’affaires ».

L’avenue Waialae de Kaimuki est une plaque tournante pour les entreprises locales. (David Croxford/Civil Beat/2024)

La proposition visant à autoriser davantage de logements familiaux dans les zones commerciales est venue du Département de la planification et des permis.

Il s’inscrit dans la même catégorie de propositions que la conversion d’espaces de bureaux vides en logements et l’assouplissement des restrictions de développement autour des gares ferroviaires dans l’espoir de promouvoir des communautés accessibles à pied.

Le porte-parole du DPP, Curtis Lum, a refusé une interview, mais a fait référence à la lettre du ministère d’août 2022 en faveur de changements qui autoriseraient davantage de quartiers à usage mixte, en particulier dans le but d’augmenter l’offre de logements à Oahu.

Rez-de-chaussée ou au-dessus

Les quartiers mixtes comptent souvent des commerces au rez-de-chaussée et des logements au-dessus. Une version antérieure du projet de loi aurait interdit les habitations au rez-de-chaussée. Mais l’amendement proposé donne le choix : soit le logement doit être au-dessus du rez-de-chaussée, soit le terrain à bâtir doit dépasser un seuil minimum, à déterminer, d’utilisation commerciale.

Imaginez un 7-Eleven partageant un terrain avec un immeuble de trois étages. Cela serait autorisé dans les quartiers d’affaires en vertu de l’amendement actuel.

« Je pense que cela fournit évidemment des logements supplémentaires, dont nous avons besoin, mais aussi, c’est bien d’avoir cette sensation de vie et de travail. »

Brian Kang, résident de Kaimuki

Les promoteurs ont contacté le DPP en 2022 et ont déclaré qu’ils pourraient construire davantage de logements sans cette interdiction du rez-de-chaussée, en particulier sur les terrains non aménagés en dehors de la zone urbaine d’Honolulu. La lettre du DPP de cette année-là soulignait ce point, citant les données des promoteurs DR Horton et Colliers qui montraient que le changement augmenterait le potentiel de nouveaux logements sur les lots de 35 000 nouvelles unités à 55 000 nouvelles unités.

Les quartiers d’affaires d’Honolulu interdisent généralement les résidences en vertu de la loi en vigueur. Le projet de loi et les amendements proposés permettraient l’habitation multifamiliale tout en exigeant une quantité minimale, à déterminer, d’utilisation non résidentielle.

Un amendement limiterait le nombre de logements autorisés dans les zones commerciales afin de garantir que les entreprises ne soient pas évincées.

La portée de ce changement serait limitée aux régions censées assumer l’essentiel de la croissance démographique à long terme, y compris un tronçon entre Pearl City et Kahala sur la côte sud d’Oahu ainsi que la plaine d’Ewa.

Antenne centrale d'Oahu de Wahiawa.Antenne centrale d'Oahu de Wahiawa.
Une grande partie du quartier des affaires de Wahiawa est zonée d’une manière qui ne permet pas de logements. Cela pourrait changer avec la refonte de l’ordonnance sur l’aménagement du territoire. (Cory Lum/Civil Beat/2018)

Il est difficile de quantifier l’étendue des zones qui seraient touchées. Une carte des désignations de zonage d’Honolulu ressemble plus à un puzzle original et irrégulier qu’à un damier de quartiers uniformément espacés.

Les zones réservées aux affaires sont quelque peu dispersées, y compris, mais sans s’y limiter, la rue Kapahulu, la majeure partie de l’avenue Waialae de Kaimuki et de grandes parties de Kapolei entourant la H-1 jusqu’à l’avenue Kamaaha.

La nécessité d’une refonte en profondeur de l’ordonnance sur l’aménagement du territoire d’Honolulu a été discutée pour la première fois au cours du second semestre 2022 et au printemps 2023. De nombreuses personnes ont témoigné contre, affirmant que même si elles étaient d’accord avec des changements spécifiques, l’omnibus de près de 250 pages était trop complet pour le public à saisir de manière significative.

Une refonte renouvelée de l’utilisation des terres

L’ordonnance sur l’aménagement du territoire contrôle tout, depuis le nombre de ruches qu’un apiculteur doit entretenir, jusqu’à l’endroit où les garderies peuvent se rendre et si les dépanneurs peuvent avoir un service au volant. C’est pourquoi les cimetières ne peuvent avoir qu’un seul logement pour les gardiens.

Le projet de loi 64 est essentiellement une nouvelle version du projet de loi 10 de 2022. Kiaaina a introduit la nouvelle mesure en novembre 2023 avec l’intention de tenir des audiences distinctes pour chaque catégorie d’utilisation des terres.

Les catégories d’utilisation industrielle et commerciale ont été discutées au printemps dernier. L’utilisation résidentielle sera discutée jeudi lors d’une réunion avec le comité de planification et d’économie du conseil municipal à Honolulu Hale. Les sujets en suspens pour les mois à venir comprennent l’utilisation publique, civique et institutionnelle, l’utilisation agricole et divers.

Actuellement, les seules résidences autorisées dans les quartiers d’affaires sont les consulats des gouvernements étrangers, ainsi que les logements destinés aux gardiens ou aux propriétaires qui sont réglementés comme des « logements accessoires spéciaux ».

L’étendre pour permettre des logements multifamiliaux, comme des appartements, pourrait changer radicalement ces quartiers.

Le projet de loi exigerait une superficie minimale destinée à un usage non résidentiel : 10 000 pieds carrés ou 40 000 pieds carrés selon le projet actuel du projet de loi, selon la superficie globale, ou même un ratio constant de 20 % de la superficie au sol. Ces chiffres ne sont cependant pas encore figés.

« Si vous regardez des amendements spécifiques, elle laisse ces deux options en blanc parce qu’elle veut que le public ait son mot à dire », a déclaré Doane, chef de cabinet de Kiaaina.

‘Le diable est dans les détails’

L’artère commerciale de Kaimuki, Waialae Avenue, qui abrite des entreprises telles que le magasin d’alcool et de poke Tamura’s, le restaurant chinois de fruits de mer Happy Days et le café The Curb, est l’une des zones qui seraient ouvertes au logement.

« En général, je soutiens le concept », a déclaré Brian Kang, habitant de Kaimuki, qui préside le conseil de quartier de la région, mais a souligné qu’il ne parlait que pour lui-même.

« Je pense que cela fournit évidemment des logements supplémentaires, dont nous avons besoin, mais c’est aussi bien d’avoir cette sensation de vie et de travail », a-t-il déclaré.

Une circulation piétonnière supplémentaire serait une bonne chose, a déclaré Kang, même si « le diable se cache dans les détails ».

Les exigences en matière de circulation automobile et de stationnement devront être prises en compte, a-t-il déclaré, ajoutant qu’il souhaiterait que Waialae reste principalement commerciale.

Arleen Velasco, vice-présidente du conseil d’administration du quartier Diamond Head-Kapahulu, a déclaré que la rue Kapahulu pourrait bénéficier d’une certaine revitalisation et que permettre à quelques résidents de vivre au-dessus des entreprises pourrait être un pas dans la bonne direction.

Esther Kiaaina, membre du conseil municipal d'Honolulu, s'adresse au personnel avant la réunion.Esther Kiaaina, membre du conseil municipal d'Honolulu, s'adresse au personnel avant la réunion.
Esther Kiaaina, membre du conseil municipal, dirigera les discussions au cours des prochains mois sur une refonte de l’ordonnance sur l’aménagement du territoire. (Cory Lum/Civil Beat/2022)

« Je l’ai vu réussir à relancer un centre-ville », a déclaré Velasco, faisant référence à un effort similaire dans son ancienne maison de San Diego. Elle est d’accord avec les résidences tant qu’elles ne se trouvent pas dans des bâtiments plus hauts qui pourraient menacer les plans de vue et éclipser les petites structures existantes.

Sterling Higa, directeur exécutif de Housing Hawaii’s Future, un mouvement visant à créer des opportunités de logement pour la prochaine génération d’Hawaï, a déclaré que les quartiers à usage mixte constituent une excellente solution.

« Si vous visitez les grandes villes du monde – Londres, Paris, Tokyo – dans leurs quartiers à usage mixte, vous pouvez trouver des choses intéressantes à chaque pâté de maisons », a déclaré Higa. « Un seul îlot sans rez-de-chaussée intéressant peut réellement perturber le potentiel piétonnier et la continuité de ces quartiers à usage mixte.

Capucine

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